土地を買って家を建てる時の現地調査のポイント
今日は、敷地の事前調査に関するポイントをご紹介します。
家を建てる時は、自分が建てる敷地の事前調査をしますよね。住み慣れた所で建て替えられる方は、周辺情報を持っていらっしゃると思います。新しく土地を買って家を建てられる方は、情報が少ない中で家づくりをすることになるので、ポイントを押さえて現地調査をしてください。
敷地の現地調査では、いろんなところを見ます。それには2種類あり、プロの業者さんにお願いしてやっていただく部分と、購入者のお施主様ご自身に頑張っていただく部分です。
業者さんにお願いする部分として、まずあるのが敷地の明確化です。造成地のような新しい所はあまりないですが、古い町並みで古家を解体して建てる時は、「境界はブロックのこっち側？」とか「ポイントがあると聞いてたけど見えない」みたいなことがあります。ここのポイントを明確にするのはプロにお願いするべきです。特に古い町で厄介な時なんかは、土地家屋調査士さんに入っていただいて、その土地の歴史まで紐解いて明確にしてもらうことが必要なケースもあります。
2つ目が、土地の方位の確認です。もちろん方位に関しては、「大体あっちが北」とか「大体こっちが南」というのがわかってから買うに決まっています。しかし、ちゃんと家を設計してもらおうと思ったら方位の正確さは結構重要です。「大体南」ではなく、絶対にどっちかに振れています。だから、ここに関してはプロの設計士さんとか測量士さんにきっちり押さえてもらってください。その上で、法的なチェックです。用途地域・建ぺい率・容積率みたいなことから、壁面後退や道路斜線などいろんなことがありますから、この辺のチェックも設計士さんなどに調査してもらってください。
そして3つ目は、さっきの方位の話とかなり関係が深いです。隣家の建物の位置・高さもプロの方にチェックをしてもらってください。特に建物の高さは、素人の方はなかなか測りにくいですから、ぜひ測っておいてもらってください。建物や道路って真っ平らなわけじゃなくて、微妙に高低差があったりしますので、こういうところも全部業者の方に委ねてしっかりと測っておいてほしいです。これを元にして、日射のシミュレーションとかをすることになります。
そして4つ目が、水道・下水道などインフラのチェックです。例えば都市ガスエリアだったら都市ガスの引き込みができるかどうか、電気の引き込みチェックだったら目の前に電柱があるか・トランスが乗っているかを確認します。ここもぜひ業者さんにしてもらってください。素人の方が「ここに電柱があるから引き込める」と思ったら、よくよく調べるとそれがNTT電柱で電気の引き込みに関係なかった、とかもあります。プロでないと、見た目ではわからないのです。
上水道も入っていると聞いていたけど、開けてみたらメーターが付いてなかったということもあります。そうすると、分担金を納付しなければいけないケースもあります。昔の敷地だと細い水道管しか通っていなくて、自分の家の計画だと22mm・24mmにしないと足りないみたいなことがあり得るのです。あとは、下水の最終桝も入っているのか、その管底の深さには充分な低さがあるのか。この辺のことも一緒に、プロの方に確認をしてもらってください。
そして5つ目は、ハザードマップのチェックです。もちろん、ご購入されるお施主さんご自身もハザードマップはチェックされると思います。ただ、「プロとして見ておいてくださいね」とお願いされるのもいいことです。
最後に、業者さんというか、自分の家づくりに本気になっていただける第三者の方がいれば、お願いしたらいいと思うことがあります。「風景とか環境の中でプロとしてここはいい所だから活かしたら？」みたいなものがあったら、教えてもらうことです。ぜひ覚えておいてください。
次からはいよいよ、お施主様ご自身がリーダーシップを持ってやっていただくことになります。まず1番は、隣人とか近隣関係に関してです。「向こう三軒両隣」なんて言葉があります。両隣がどんな人かというのは当然大事ですよね。土地はすごく良くても、隣がすごく変な人だったりゴミ屋敷だったりしたら嫌じゃないですか。ゴミ屋敷は置いておいても、隣のおばあちゃんはとても気さくな方だけど、おじいちゃんが気難しさがあるとか、実際に暮らしだしたら注意しておいた方がいいようなこともあるじゃないですか。「今度この土地を買おうと思うんです」と言って挨拶すれば、普通だったら「そうですか」「ご近所になったらよろしく」みたいな感じで会話が弾んだりすると思うんです。
例えば、世話焼き上手の人が町内とかによくいらっしゃるじゃないですか。朝・夕の時間で子どもさんを公園に遊ばせに行く時間や、おばあちゃんが玄関先を掃除している時間に、そういうところにお声掛けされるといいと思います。そういう方たちはとてもいろんな情報を持っておられるので、「うちの自治会はこういう癖がある」とか「30m向こうの◯◯さんはちょっと変わった人だから注意して」とかも教えてもらえるのではないでしょうか。そんなことも暮らしを実際に彩っていくには重要なことなので、これはぜひ聞かれたらいいと思います。
近隣関係をヒアリングすることも含めて、その土地の過去のハザードマップに載るほどではない災害情報を聞くのも大事です。よくあるのは、この50年ぐらいの成り立ちで、田んぼを開発して宅地になった所が多いため、昔の田んぼの水路の名残が残っていることがあります。本当に小さい水路だけど、集中豪雨なんかで暴れたりする水路もあるので、この辺はご近隣の方にも「そういうのがあるんですか？」とか質問されたりするといいんじゃないかなと思います。
環境チェックとしては、周辺に工場とかの設備があって気になるような音・匂いがないか確認することも、とても重要です。個人的な経験で、あるお客様がご自分で土地を探されて買った上で建築が終わり、「住み始めてからこれが困ってるんだ」と言われたことがあります。お隣が運送会社さんだったらしいのですが、日中もマナーが良くてそんなにうるさくないし、整然とキレイだし特になんとも思われていなかったみたいです。運送会社の特徴だと思いますが、朝が早かったのです。冬場なんかは、4時ぐらいからエンジンを掛けたりするので、それが結構気になるものだったそうです。結局その方は、2重窓とかにして対策して
軽減できたということで、今は慣れてお住まいになっています。
これを防ぐために何ができるかと言うと、朝4時に土地を見に行くことはなかなかできないので、聞き合わせというところが大きいです。なので、そういう気になるところがあったら、「早くから行動されるんですか？」とか「お休みはいつなんですか？」みたいに直接聞きに行かれてもいいと思います。
最後に、お施主様ご自身が家の周りの風景を確認していただくのがいいのではないでしょうか。例えばお隣の家の木だって、自分の家の窓から見たら自分の家の木みたいなものです。そういうのも利用できるならしたらいいと思います。
敷地の現地調査のポイントをご紹介しました。ただ広い・狭いだけではなく、こういう視点で見ていただいたら、より購入に悔いがなくなると思います。また、それを利用して面白い家を建ててもらえるのではないでしょうか。ぜひ参考にしてみてください。
