建売住宅と注文住宅の違いと注意点
今日は建売住宅と注文住宅の違いと注意点について、それぞれ解説していきたいと思います。
初めて当社にいらっしゃったお客様から「建売住宅と注文住宅ってどっちを選ぶべきなんですか？」という初歩的な質問を受けました。まず、建売住宅にはもう1つの言い方で分譲住宅という言葉があります。分譲住宅とは文字通り分譲地という敷地があって、この分譲地に複数の建物を売っている場合が分譲住宅です。一方、1つの空き地に建物を1戸乗せて、1戸で売っている形態を建売住宅と言います。イメージとしては、建物が完成形として売られていて、外構が付いていることも多いです。建売住宅・分譲住宅という言葉だけで混乱する人もいるので、これを知ってもらった上で、総称として建売住宅という形で特徴を解説していきます。
まず建売住宅の最大の特徴は、コストが抑えやすいということです。なぜかと言うと、分譲業者さんは土地の方でも利益を取りますから、建物を圧縮して値引きしていいというお考えもあるので、比較的コストを抑えられることがあります。特に分譲の時はコストダウンしやすいです。小さなことですが、10区画あると職人さんが使う仮設トイレって1つか2つでいいんです。普通だったら1区画ごとに並べるものを、2つのトイレをみんなで使えば仮設トイレ代が節約できます。また、基礎工事をする時は型枠という仮設資材を組んでコンクリートを打っていきますが、1棟1棟順番にやっていくと考えたら、型を組んで打って脱型してすぐ隣で使えるんです。同時に型をすぐに組めるよう、地業という掘り方をしたり捨てコンクリートを打ったりしておいて、バラしてそのまま次に持っていく。現場ごとに倉庫に持って帰らなければならない物を、隣に持って行けばいいので、省力化できます。そういうことでコストが抑えやすい特徴があります。
もう1つの特徴は、買われるお客様ご自身が出来上がりを見て判断できることです。出来栄え・空間のイメージ・カラーリング・デザイン。図面やCGパースではわかりにくいものも、広さも感覚でわかるので思っていた家と違うということがないのです。その代わり、建物を設計・組み立てるプロセスはチェックすることはできません。記録を見ることはできるかもしれませんが、「自分の家をちゃんとやってくれているか見ておきたい」みたいな気持ちには応えることはできないです。
既に出来上がっているから、間取りとかデザインが決まっています。ということは、すぐ住めますよね。これが建売住宅のすごくいいところです。子どもの入学や、ご主人の転勤・単身赴任とかで早く引っ越したいみたいなニーズがあったら、これはすごくピタッとはまりますよね。昨今はウッドショックとかで値段がどんどん上がるけど、出来上がっているからコストの面でもハッキリしているので、やりやすいところがあると思います。
多くの建売住宅・分譲住宅は不特定多数の人に向けて売るため、万人向きの外観とか間取りになっています。外観のデザインは当然、流行りのものになっているでしょう。部屋の数は、家族構成によって何部屋欲しいという希望があるじゃないですか。部屋数が優先されるため、収納スペースが犠牲になることもあります。今時はよく考えられている建売もあるので、これは「そうかもしれない」ぐらいの話だと思ってください。
そして、建売住宅は予算が組みやすくて買いやすいです。今住んでいるアパートが家賃7万円で、「7万円の返済ですぐに住めますよ」と言われたら「一緒じゃん」という感じで買われることがありますよね。そういう意味で言うと買いやすいですが、一方で買いやすいが故に問題もあると思います。
建売が買いやすいと言われることの1つに、住宅ローンが土地・建物で一括で決済できる点があります。普通は建物を建てるにあたって、まず土地の決済をして建物の決済をするため、ローンの借り入れ自体も複雑です。それがスパッと一括で終わるため、利点だろうと思います。
これは傾向ですが、建売住宅は現行の建築基準法の最低基準で建てることも多いと思います。もちろん違法建築なんかは論外ですが、技術基準の中の最低ランクで建てる傾向が多いと思っています。建築基準法を満たしているから良い家ということはないので、そこは注意してください。例えば、土地の立地がすごく気に入っても、いろいろ調べたら活断層が通ってる敷地だとかハザードマップで何か問題があるエリアということもあります。その辺りはよく見ながら、最終的に判断をしてください。
建売は、土地の立地がいい所が多いです。これが一番の特徴だと思います。分譲なんかは特に、人気のエリアを大きい資本の方がガッと買って、それをどんどん売るという感じです。パワービルダーさんや分譲屋さんは、そういう人気の所を買ってそれをテコに売っています。甲区とかそういう人気エリアじゃないと嫌だという方は、スピーディーに買いたいんだったら建売とか分譲住宅がオススメかと思います。
一方で注文住宅の特徴は、その逆になっていることが多いです。まずコストに幅があります。総費用は正直、分譲住宅に比べて高くなりがちです。その代わり、間取り・デザイン・素材などを選ぶことができます。自分のこだわりを実現できるところが特徴です。分譲や建売はもう出来上がっているため、自分のこだわりは入れられないじゃないですか。たまたま自分のこだわりと一致していたらいいですが、注文住宅ならイチからこだわって作ることができるので納得がいきやすい家ができると思います。会社によっては標準仕様があったり、オプションを選べたり、とにかく自由にフルオーダーができたりするなど、できることの幅によってコストにも幅があることを頭に置いておいてほしいです。
そういうことでいくと、予算繰りが難しくなります。高額になる可能性があるので、人生計画の中で家以外に使いたい費用も含めた、トータルの資金繰りが難しいです。資金繰りの難しさを通して私たちがよく言っていることがあります。ライフプランを作って優先順位を明確にしながら、家づくりに掛けていい予算を決めていこうということです。住宅ローンは金利が上がり傾向にあります。これまでのデフレの低金利の時代ではないので、借りたらそれで何も考えなくていいということはないんです。つまり、資金計画のマネジメントを家を求める時に同時にやるため、住んでからが安心になります。「家賃で買える」という感じでポンと買う人には、「買えるからどうぞ」と売りっぱなしになってしまいますよね。そうすると、「変動金利で借りたけどどうしたらいいのかな」という時にアタフタしますよね。急に払えなくなって、家が競売に掛かる人もゼロではありません。注文住宅の予算繰りは難しいですが、一方でこれから生き抜くための準備も、同時に勉強しながらやっていかなければならないのです。そこはそういう風に捉えてもいいのかなと思っています。
注文住宅が買いにくい1つの要因は、土地から探して建てる場合、土地の受け渡し時に一旦お金を払わなければならないことです。その時に住宅ローンの実行というのが始まります。住宅ローンは土地と建物の両方に掛かる形になるので、家賃を払って暮らしている人だと、居住費の支出が2倍になるからしんどいじゃないですか。そのため、つなぎ融資というのをやって、建物の実行が終わって初めて住宅ローンが実行されて月々の返済が始まっていくという形にするのです。つなぎローンも当然金利が必要です。いろんな手続きも必要なので、余分に諸経費が掛かることになります。
絶対ではありませんが、建売は法律の最低基準で建てる傾向が強いと言いました。それに比べると、注文住宅は自分たちの価値基準でスペックを選ぶことができます。そうは言っても予算が大事だし、お金を使えないからある程度の性能でいいという価値基準もアリです。でも、これからは光熱費がどんどん上がっていくから、ランニングコストが掛からない家にしたいという価値基準もあるじゃないですか。どっちが正しいということはありません。注文住宅は自分たちの価値基準で家を選ぶことができるので、それは1つの利点だと思います。
最後の特徴として、設計から施工までプロセスを確認・関与していけるということがあります。例えば基礎ができました、ちゃんと配筋してくれました、基礎屋さんがきっちり仕事をやってくれまして、大工さんが丁寧に仕事をしてくれました、と言って途中が見えるのです。家は出来上がったらわかりにくいところもあるので、完成したらわからないのところも途中で確認できるので安心できます。
家づくりって、その家に対してどれだけ愛着が持てるかがすごく大切だと思うんです。もちろん、建売だから愛着が持てないなんて言うつもりはありません。ただ、「苦労して土地を探したな」「いろんな打ち合わせをしてこのプランに辿り着いたな」「大工さんと現場で話していろんな助言をもらったな」とか、そんなことが全部プロセスで愛着になります。それは言葉にできない、物には代えられないものになるはずです。
分譲住宅は土地探し・家探しが一気に終わるからラクです。一方、注文住宅は土地から探す分だけ大変ですが、そういうメリットがあるということです。どちらが正解ということはないので、良さ・悪さというか難しさとかコツみたいなところを意識しながら、家づくりの方向を決めてもらえたらいいんじゃないかと思います。ぜひ参考にしてみてください。
