中古住宅を買うときに注意してほしいこと
今日は、中古住宅を買う時の注意点について解説します。
まず、中古住宅のメリット・デメリットを整理します。中古住宅の大きなメリットは、価格が比較的安いことです。新築を建てても、その価格がすぐに中古並みに下がってしまうこともあります。だからこそ、中古住宅は比較的安価であると言えます。さらに、中古住宅は分譲住宅と同じように、実物を見てから購入することになります。そのため、イメージと異なるということは少ないと思います。そして、最近私が感じていることですが、中古住宅の流通量が増えてきているように思います。つまり、選びやすさ、選択肢の広がりという面でメリットだと考えています。
次にデメリットを考えてみます。まず、当たり前の話ですが、修繕が必要となる場合が比較的多いです。問題ないと思って購入した後に、突然何かが壊れたりトラブルが発生したりすることがあります。また、意外と気をつけなければならないのが、仲介手数料です。中古住宅は安いと思って購入したら、後で仲介手数料の額を知って驚いた、なんてこともあるかもしれません。
最も大きなデメリットが、場合によっては住宅ローン控除が受けられないという点です。これは非常に大きなポイントです。適用されない例として、築25年を超えた鉄筋コンクリートの建物も対象外になります。築25年以内の建物でないと対象になりません。また、木造住宅の場合は築40年以内でなければなりません。これは結構重要なポイントです。
次に、中古住宅を購入する際の流れをご紹介します。
まずは不動産屋さんに行って、「おお!」「これ良いかも」と思う物件を見つけたら、次にやることは内見です。実際にその家に行って、内部も外部もしっかりと見ます。「これはええやん」と思ったら、次に住宅ローンの事前審査に移ることが多いです。これは住宅ローンを借りることを前提とした場合の話で、現金で購入する人は不要です。事前審査が終わったら、いよいよ物件の申し込みをします。
いきなり物件の申し込みをしてもいいのですが、不動産屋さんからは「ローンの事前審査を受けてください」と言われることが多いです。なぜかと言うと、不動産屋さんにとっては家を購入できない人に物件を勧めてもしょうがないからです。
物件の申し込みをする際には、手付金が必要になります。通常、不動産取引では手付金が物件価格の約10%とされています。例えば2,500万円の物件の場合は、手付金として250万円が必要となります。
そして申し込みが終わった後、いよいよ売買契約になります。売買契約を結んだ時には、大事な特約を確認する必要があります。それが「ローン特約」です。大抵付いていますが、念のため確認するようにしてください。
ローン特約とは、買い主さんの保護のための特約です。売買契約を結んだ後に住宅ローンの本申し込みをするのですが、その際まれに、何かの理由でローンが組めない時があるんです。そういった場合に、契約を白紙にして解約することができるという特約です。
もしこの特約がなければ、物件価格の10%分の手付金が没収されてしまい、返ってきません。そうならないためにも、ローン特約が付いているかどうかを確認してください。自分のことですから、しっかりとチェックしましょう。
これらの流れが終わって、住宅ローンがちゃんと通ったら、いよいよ引き渡しです。残金の9割を払って、やっと家が自分のものになるというのが、中古住宅を購入する際の大体の流れです。この全体の流れの中で、いろいろなことをやらないといけません。やっておかないと、後悔する買い物になってしまう場合があります。特に私は、やはり内覧の前には事前調査が必要だと思います。
事前調査とは、もちろん自分自身で行って目で見て確かめることもそうですが、物件の仲介を行っている不動産屋さんに対して、いわゆる「重要事項」の確認を事前に行うことも含んでいます。内見となると、いよいよ本気の話になってきます。
事前調査の時に私が見るのは、当たり前のことですけど、境界の確認です。古い町では境界がはっきりしていないことあるので、これは必ず確認しておきましょう。後からでは、当事者同士では話し合いにくいので、事前に仲介者が間に入ってくれる時にしっかりと確認をしておくべきです。また、隣地からの越境物も注意が必要です。それから水道・電気・ガスといったライフライン全てについて確認しましょう。
それから、基礎のひび割れなどもないかチェックします。家の周りにぐるりと犬走りのようなコンクリートが打ってあったら、これが不陸（水平でなかったり、凸凹がある状態）でないかチェックします。
また、自分の家だけでなく、隣の家に擁壁（ようへき）や石垣があったら、この状況も見てください。特に、コンクリート製の擁壁や石垣では、時代によっては水抜きの機能がない場合があります。高低差によっては不安な時もあるので、チェックするようにしてください。
屋根の綺麗さ具合をドローンで見られるアイテムなども出てきています。これは、不動産屋さんがやってくれることは少ないと思います。しかし、そういうことをチェックしてくれる業者を紹介してもらえることもあります。瓦屋根やコロニアル屋根の家は、見ておいた方がいいと思います。
このような事前調査をして、いよいよ内見に進みます。内見と言うぐらいだから、家の中に入って、家の内側の傷み具合や状況をチェックしていただいたらいいと思います。この時に私が一番注意してほしいのは、入居者がいるケースです。売り主さんがまだ住んでいるけど、何かの事情で売りたいという場合です。これは結構忙しい取引になります。
映画の話みたいなことを言いますが、この時に、住んでいる人は売り主本人かどうかを聞いておいた方がいいです。仲介の不動産屋さんに「何ていう売り主さんなの?」と名前を聞いておいて、内見の時に「失礼ですがお名前何とおっしゃるんですか?」と聞くんです。すると、違う苗字を言われる時があるんです。冗談みたいですが、あるんです。
どういうケースかと言うと、売り主さんが家を貸しているケースです。当然、住んでいる人が家を出る前提の時もありますが、思ったように出てくれない場合もあります。極端なケースでは、競売物件の時もあります。競売物件は「お値段安いやん!」と飛びつく人がいますが、その競売物件に入居者がいるケースがあります。いわゆるアンダーグラウンドの人たちが商売として、不法占拠という言い方が合うのかわかりませんが、そんな感じで使っているケースです。
また、いわゆる心理的瑕疵というものもあります。住んでいた方が何かの事情で亡くなられたというケースなどです。これはご当人に聞くのが一番ですが、なかなか言えないような時は、ぜひ近隣に問いかけてみてください。
ここからは、建築屋的観点で注意点をご紹介します。
最近、中古住宅を買取再販していることが多いですよね。リフォームやリノベーションをしているのですが、これをしているから良いというよりは、どこまで・どんな工事をしているのかを確認してください。
よくあるのは、見てわかる所だけ綺麗になっているケースです。水回りやクロスを綺麗にしたものは、見てわかりますが、例えば防蟻工事や防水工事というような所を聞いてください。言い方は悪いですが、掃除をしてみたら誤魔化されているような点です。そういうことをしっかり聞いてください。それをちゃんと告知する義務が、当然仲介業者の方にあると私は思います。
また、家の丈夫さを確認する際によく言われる1つの目安が、検査済証の発行日の確認です。適法の建物であれば検査済証が下りているはずですから、あったら見せてもらうといいです。
検査済証の発行日付が1981年（昭和56年）6月1日以降であれば、新耐震の基準になっています。それ以前の日付だと、前の基準になります。強度的に新しい基準を満たしていない場合があるので、チェックが必要です。
その延長で、既存不適格というケースがあります。既に建っている建物だから、住んでいる限りは壊せとは言わないが、今の現行の法律の縛りで言うと不適格、というものです。
建築基準法や都市計画法、その地域の条例などによって異なります。特に格安の場合は心配なので、既存不適格でないかどうか、チェックされるといいと思います。
それから、耐震診断を受けているかどうかです。ある程度の築年数のものでは注意が必要です。私の感覚で言うと、木造の建物では2000年頃の竣工を前後して、ベタ基礎やプレカットのしっかりした軸組になった印象があります。
それ以上に古い場合は、耐震診断をされることをおすすめします。市や県で、簡易耐震診断の相談窓口があると思います。何千円ぐらいの価格でチェックできるので、これを受けているかどうか、見ておいてもいいと思います。
古い家を買って、何年か住んで少し先には建て替えも考えている、と言う時は、その家がアスベストチェックを受けているかも確認してください。最近アスベスト問題はすごく厳しくなっています。
今はどんな建物でも、アスベストがあったら管理型の解体になります。そうすると、時間もお金も何倍もかかります。購入する前の方が言いやすいので、そういう目論見で格安の古い家の不動産を購入する際は、アスベストチェックをしているかどうかを聞いてみてください。特に、高度経済成長の時代の中途半端な古さの建物は、チェックが必要だと思います。
それから、これは新築の時も一緒ですが、ハザードマップも確認してください。
あとは私は、床下・小屋裏（屋根裏）もチェックしたいと思います。私が床下に潜る時には、まずベタ基礎かどうかを見ます。ベタ基礎の家の方が、湿気も上がりにくいし虫も来にくく、丈夫でもあります。また、当たり前ですが、蟻道というシロアリの道が付いていないか、変な腐りがないかという所も見てください。
小屋裏は、まず断熱材がちゃんと引いてあるかをチェックします。引いていない場合は、それを理由に価格交渉するか、割り切って買ったとしても、断熱の補強はした方がいいと思います。そんなにたくさんのお金を掛けなくても断熱する方法はあります。
また、野地板という屋根の下地の板に、変な染みや腐りがないかもチェックします。それによって、早期に修繕が要るかどうかもある程度判断できると思います。
それから、できれば窓もペアガラスになっているといいですよね。
あとは、これはわがままですが、気密試験をさせてくれるか、なんてことも考えます。高気密・高断熱的の中古だと思って購入するなら、できるものならより精度が良い方が嬉しいですよね。
最後の3つはややこしいですし、素人ができるかという問題もあります。こういう時には、ホームインスペクションを受けることがおすすめです。ホームインスペクターという制度があり、技術者がその中古物件に行って、客観的に評価するという仕組みです。
1点注意ですが、ホームインスペクターにはいろんなパターンの人がいます。不動産系の仕事をやっていて、勉強してなった人。現場の施工からなった人。設計事務所さんがやっているケースなど、いろいろなパターンがあります。
私は、現場もある程度わかるホームインスペクターに見ていただくのがいいと思います。というのは、人によって結構バラつきがあるからです。「すごい、ここまで見るか」と思うホームインスペクターもいれば、「今ので見たの!?」と思う人も正直います。
どういうホームインスペクターがインスペクションしたのかを聞けば、ホームインスペクターの登録番号や所属会社もわかります。そういう所もチェックするといいと思います。
工務店オヤジ目線の、中古住宅を買う時の注意点・着眼点ですが、ぜひ参考にしてみてください。
