こんにちは。熱闘やまチャンネル 山崎です。
さて、今回は「住宅ローン、変動金利と固定金利、どっちがいいの？」です。
住宅ローンの選ぶとき、大きな検討材料としては、やはり一番は、金利 ではないでしょうか！？
では、その金利、、、ここ数十年間の中で どう推移してきたのかを見てみましょう。
出典：住宅金融支援機構サイトより
昭和５９年～平成３０年４月までの約３０年間の民間の金融機関の変動金利の推移です。
一番高い時で８％を超えていました。好景気の時代、バブル期の時代ですね。平成３年頃にバブル期が弾け、約５年をかけて急激に下降へと向かいます。平成７年頃から現在までは、ほぼ同水準で
推移しています（変動金利：２．４７５％店頭金利）
この表から読み取れることは、約３０年前の金利は今の何倍もの金利だったと言う事です。
つまり、今の低金利は永遠には続かないだろう！？ と言う事です。
変動金利がリスクを伴うと言われ続けているのはこのあたりにあるようです。
引用：住宅金融支援機構サイトより
昭和６１年７月～平成３０年１月までの長期金利の推移です。
住宅ローンの固定金利に影響を与えると言われているのが、１０年もの国債の利回りです。
１０年もの国債は長期金利と呼ばれ、景気の動向に連動すると言われています。
約３０年前の日本の長期金利は８％でした。そこをピークに右肩下がりになってきています。
平成２８年２月には、マイナス金利に突入し、底値を経験したことがこの推移から読み取れます。
変動金利同様に、永遠には続かないだろう！？ と判断すると、固定金利の場合は
ここで決断して決めると、その金利で止まってしまう。と言う事です。
金利のタイプにも２つあります。 固定金利タイプと変動金利タイプですね。
更に変動金利タイプには２つの型があります。
固定金利期間選択型（３年固定・１０年固定）と変動金利型です。
引用：住宅ローン比較サイトより
また、金利の内容には、店頭金利、優遇金利（引下げ金利）、適用金利（実行金利）が存在します。
店頭金利が一番にあります。
一定の条件を満たすと、優遇金利（引下げ金利）が引かれ
適用金利（実行金利）になるのです。
表１の２．４７５％の金利は、主要都市銀行の中央値の金利です。（変動金利：店頭金利）
そこから、最大－１．８５％の優遇金利（引下げ金利）を引くと
０．６２５％の適用金利（実行金利）になります。変動金利はここ数年下がっているように見て
実は、下がっていないのです（店頭金利）
優遇金利（引下げ金利）幅が下がっているのです。
実際の実行金利を比較してみましょう（平成３０年４月現在） 表４
変動金利 １０年固定金利 長期固定金利
じぶん銀行 0.475% 0.61% 2.18%
イオン銀行 0.570% 0.69% 1.35%
住信SBIネット銀行 0.475% 0.74% 1.35%
姫路信用金庫 0.875% 1.10% 1.35%
三井住友銀行 0.625% 1.10% 1.73%
JA兵庫西 0.625% 1.00% 1.18%(1.00%限定商品あり)
フラット３５（返済期間２１年以上９割以下） 1.35%
※長期固定金利1.35%は、フラット３５と同一
では、この金利、いつ決定するのか？
金利の設定時期は ２つです。申し込み時の金利 と 実行時の金利 です。
申し込み時金利の場合、申し込み後に金利が下がった場合は、日程が許すなら再申し込みをして
低い金利を確保する事も可能です。
実行金利の場合、金利が上昇していた時が大変です。住宅ローンを借りる条件の一つに
返済比率をクリアしていないといけない。という項目があります。
申し込みの時に、返済比率ギリギリで申し込みをしていて、承認をとっていた借入額が
実行時に金利が上昇した事により、借入額が減額になる可能性があるのです。
とても慌てますよね。。。。。 そうならないように、借入計画は余裕をもった計画が望ましです。
実際に私のお客様でも経験した事があります。完成間近に、車が廃車になり買い替えたのです。
しかもマイカーローンで。実行の手続きの準備の時に、担当者に「融資額が減額になります」と言われたのです。「 え？？？ 」一瞬、真っ白になりました。理由を聞くと納得しましたが、
結果的には、自己資金等もあり問題なく清算出来ましたが、清算できないと大変な事になっていました。冷や汗ものでした。
注意しましょうね。
いかがでしたか？何となく見えてきましたか？
「住宅ローン、変動金利と固定金利、どっちがいいの？」
答えは、資金計画の内容によります。自己資金（頭金）はどれくらい考えているのか？
何年返済を考えているのか？いくら借りないといけないのか？などを教えて頂いて、その方に
あった住宅ローンを選ぶのが正解です。結果、変動金利、固定金利になっても大丈夫です。
先で、借り換えも出来ます。選ぶ基準、方法がわかっている事が大切です。
ちなみに、今日現在 私が住宅ローンの審査を出すとしたら
長期固定金利 １．０％の住宅ローンの商品に審査を提出します。
本日は、ここまで。
熱闘やまチャンネル・・・基準、方法を知る事です！